La rentabilité d’un investissement locatif varie de 3 % à Paris jusqu’à 10 % dans certaines villes moyennes. Le rendement brut (loyer/prix) ne suffit pas : charges, fiscalité et vacance locative peuvent diviser le gain réel par deux. Un T2 à 150 000 € loué 650 €/mois affiche 5,2 % brut mais seulement 3-4 % net après impôts.
Formules de calcul
| Type de rendement | Formule | Ce qu’il mesure |
|---|---|---|
| Brut | (Loyer annuel ÷ Prix achat) × 100 | Première estimation rapide |
| Net de charges | [(Loyer - Charges) ÷ Prix total] × 100 | Rendement réel avant impôts |
| Net-net | [(Loyer - Charges - Impôts) ÷ Prix total] × 100 | Gain réel en poche |
Le prix total inclut : prix d’achat + frais de notaire (7-8 % ancien, 2-3 % neuf) + travaux éventuels.
Exemple de calcul complet
Cas pratique : T2 de 45 m² acheté 150 000 €, loué 650 €/mois
| Élément | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer encaissé | 7 800 € |
| Taxe foncière | -900 € |
| Charges copro (part propriétaire) | -600 € |
| Assurance PNO | -150 € |
| Provision travaux (5 %) | -390 € |
| Loyer net de charges | 5 760 € |
| Calcul | Résultat |
|---|---|
| Prix total (achat + notaire 8 %) | 162 000 € |
| Rendement brut | 7 800 ÷ 150 000 = 5,2 % |
| Rendement net de charges | 5 760 ÷ 162 000 = 3,6 % |
Charges à intégrer dans le calcul
| Charge | Montant annuel type | % du loyer |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 500-1 500 € | 8-15 % |
| Charges copro (non récup.) | 300-800 € | 5-10 % |
| Assurance PNO | 100-200 € | 1-3 % |
| Gestion locative | 6-8 % du loyer | 6-8 % |
| Provision travaux | 3-5 % du loyer | 3-5 % |
| Vacance locative | 1 mois/3 ans | 3 % |
| Total charges | 25-40 % |
Règle rapide : le rendement net représente 60-75 % du rendement brut.
Rendements moyens par ville (2025)
| Ville | Prix moyen/m² | Loyer moyen/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Paris | 10 500 € | 28 € | 3,2 % |
| Lyon | 5 200 € | 15 € | 3,5 % |
| Bordeaux | 4 800 € | 14 € | 3,5 % |
| Marseille | 3 400 € | 13 € | 4,6 % |
| Toulouse | 3 600 € | 12 € | 4,0 % |
| Nantes | 4 000 € | 13 € | 3,9 % |
| Lille | 3 500 € | 14 € | 4,8 % |
| Saint-Étienne | 1 200 € | 8 € | 8,0 % |
| Mulhouse | 1 400 € | 9 € | 7,7 % |
| Le Havre | 2 000 € | 11 € | 6,6 % |
Paradoxe rentabilité/risque : les rendements élevés (> 7 %) signalent souvent une demande locative faible ou un risque de vacance. Les villes à 3-5 % offrent plus de sécurité et de potentiel de plus-value.
Impact de la fiscalité
| Régime | Abattement/Déduction | Idéal pour |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 30 % d’abattement | Charges < 30 % du loyer |
| Réel foncier | Charges réelles déductibles | Travaux importants, emprunt |
| LMNP micro-BIC | 50 % d’abattement | Meublé sans gros travaux |
| LMNP réel | Amortissement + charges | Optimisation maximale |
Exemple LMNP réel : un bien de 150 000 € peut s’amortir sur 25-30 ans, soit 5 000-6 000 €/an de charge fictive qui annule l’imposition.
| Régime | Loyer 7 800 € | Impôt (TMI 30 %) | Rendement net-net |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | 5 460 € imposables | 1 638 € + 941 € PS | 2,0 % |
| LMNP réel | ~0 € imposable | ~0 € | 3,6 % |
La différence atteint 1,6 point de rendement selon le régime choisi.
Critères au-delà du rendement
Tension locative
| Indicateur | Signe positif | Signe négatif |
|---|---|---|
| Délai de relocation | < 1 mois | > 2 mois |
| Demandes par annonce | > 10 | < 3 |
| Évolution population | En hausse | En baisse |
| Bassin d’emploi | Diversifié | Mono-industrie |
Potentiel de plus-value
Un rendement de 4 % dans un quartier en mutation peut surpasser un 8 % dans une zone en déclin. Les projets de transport (métro, tram) et de rénovation urbaine boostent les prix sur 5-10 ans.
Cash-flow
| Situation | Cash-flow | Commentaire |
|---|---|---|
| Loyer > Mensualité + Charges | Positif | Autofinancement |
| Loyer = Mensualité + Charges | Neutre | Effort d’épargne nul |
| Loyer < Mensualité + Charges | Négatif | Effort mensuel requis |
Un cash-flow négatif de 100-200 €/mois reste acceptable si le bien se valorise et si le crédit s’amortit.
Comparatif avec les alternatives
| Placement | Rendement 2025 | Liquidité | Effort de gestion |
|---|---|---|---|
| Locatif direct | 3-8 % net | Faible | Élevé |
| SCPI | 4-5 % | Moyenne | Nul |
| Livret A | 3 % | Totale | Nul |
| Assurance-vie fonds € | 2-3 % | Moyenne | Nul |
| Actions (dividendes) | 2-4 % | Totale | Faible |
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier dès 1 000 € sans gestion, avec des rendements moyens de 4,5 % en 2024.
Checklist avant investissement
- Rendement brut calculé (objectif : > 5 %)
- Charges estimées poste par poste
- Rendement net calculé (objectif : > 3 %)
- Régime fiscal optimal identifié (LMNP réel souvent gagnant)
- Tension locative du secteur vérifiée
- Potentiel de plus-value évalué (projets urbains)
- Cash-flow mensuel simulé sur 20 ans
- Scénario vacance locative intégré (1 mois/an)
Prochaine étape : simuler ton projet sur 3 villes différentes avec les mêmes critères pour comparer rendement, risque et effort de gestion.
