L’investissement locatif attire de nombreux Français souhaitant se constituer un patrimoine. Mais avant de se lancer, il est essentiel de savoir évaluer correctement la rentabilité d’un bien.
Rendement brut : le premier indicateur
Le rendement brut se calcule simplement :
Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100
Par exemple, pour un appartement acheté 150 000 € et loué 650 € par mois : (650 × 12) / 150 000 × 100 = 5,2% brut
Ce chiffre donne une première indication mais reste incomplet car il ne tient pas compte des charges.
Rendement net : plus proche de la réalité
Le rendement net intègre les charges incompressibles :
Rendement net = [(Loyer annuel - Charges) / Prix d’achat total] × 100
Les charges à déduire comprennent :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance propriétaire non occupant
- Frais de gestion locative
- Provision pour travaux
Le prix d’achat total inclut les frais de notaire et éventuels travaux initiaux.
La rentabilité nette-nette
Pour les investisseurs expérimentés, la rentabilité nette-nette prend en compte la fiscalité. Selon votre tranche d’imposition et le régime fiscal choisi, le rendement réel peut varier significativement.
Critères complémentaires à analyser
La vacance locative
Un logement vide ne rapporte rien. Évaluez la tension locative du secteur. Les grandes villes universitaires offrent généralement une demande soutenue.
Le potentiel de plus-value
Un rendement modéré peut être compensé par une forte valorisation du bien à la revente. Les quartiers en développement méritent attention.
La qualité du locataire
Un locataire fiable qui reste longtemps représente une valeur inestimable. La stabilité réduit les frais et les périodes de vacance.
Quel rendement viser ?
En France, un rendement brut de 5 à 7% est considéré comme correct. Au-delà de 8%, le bien présente souvent des risques particuliers qu’il convient d’analyser.
Les SCPI offrent une alternative pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion, avec des rendements moyens autour de 4 à 5%.
